Il 3° Osservatorio Immobiliare di Nomisma esplora i segnali di crescita di un mercato nazionale che resiste alla crisi economica.
Il 27 novembre scorso Nomisma – in collaborazione con Intesa Sanpaolo Private Banking – ha presentato a Milano i dati del 3° Osservatorio Immobiliare.
Lo scenario nazionale
Secondo l’istituto di ricerca bolognese, il contesto economico nazionale non scalfisce “la propensione proprietaria delle famiglie italiane”.
Il mercato immobiliare italiano resiste alle debolezze del contesto economico e l’accesso favorevole al credito rimane il fattore prevalente di crescita del settore.
Nomisma osserva però come la dinamica creditizia stia subendo un rallentamento.
I tassi molto bassi (vedi il mio recente post) favoriscono l’accesso al credito, ma allo tesso tempo vige un sistema di criteri molto rigorosi delle banche nel concedere i mutui, vista la fragilità dei redditi delle famiglie.
Quindi, dal 2018 al 2019, le compravendite sostenute da mutui sono passate dal 58,2% al 51,8%. La crescita generale delle compravendite è quindi da attribuire anche ad una maggiore spinta degli acquisti effettuati tramite liquidità propria delle famiglie.
I dati di Nomisma portano alla stima di poco più di 662mila transazioni nel 2019, di cui quelle residenziali ammontano al 92%.
Interessante l’analisi di Nomisma sulla variazione semestrale dei prezzi che vede, seppur solo del +0,2%, un aumento per le principali città italiane.
Il dato positivo sulle quotazioni riguarda le aree del paese con una crescita economica ben delineata: se Milano non rappresenta ormai più una novità in tal senso, i progressi di Bologna e Padova sorprendono maggiormente e parlano di un mercato residenziale in recupero costante.
Di converso, non si notano gli stessi segnali di crescita per i prezzi dei negozi (-0,6%) e degli uffici (-0,7%).
Il tempo medio di vendita di un’abitazione è di 6,2 mesi (ancora lontano dal dato minimo del periodo 2000-2019, pari a 3,4 mesi).
Milano e Bologna, evidentemente in linea con quanto detto sopra, si discostano positivamente dalla media nazionale, rispettivamente con 3,9 e 5 mesi.
Sulle locazioni abitative, la cui domanda rimane sostenuta, l’analisi di Nomisma ci porta ad osservare una crescita dei canoni pari quasi all’1% annuo, per il secondo anno consecutivo.
La domanda di locazione è espressa quasi dal 50% degli attori del mercato, cosa che, per l’istituto bolognese, conferma la crescita di mobilità del Paese. L’utilizzo temporaneo è anch’esso in crescita, dall’11% al 18% nell’ultimo anno, e questo rischia di far innalzare i costi per chi richiede le locazioni di lungo periodo.
I tempi necessari a porre in locazione un’abitazione sono tornati ai livelli pre-crisi (2,8 mesi in media), mentre per uffici e negozi il dato rimane abbastanza elevato, vale a dire intorno ai 6 mesi.
In generale, per Nomisma le performance positive del settore residenziale e di quello corporate (in cui è forte la domanda straniera) possono identificarsi come segnali di crescita dell’immobiliare, ma serve un’accelerazione della crescita economica del Paese per far sì che la propensione all’acquisto e l’accesso al credito rendano l’espansione meno timida.
Il mercato nella Capitale
L’osservazione sul mercato compiuta da Nomisma è stata rivolta, oltre che al livello nazionale, anche a 13 grandi città. Ti offro, quindi, uno sguardo di sintesi sull’analisi relativa alla città di Roma.
Nel primo semestre del 2019 le transazioni abitative nella Capitale sono state circa 17mila, in incremento rispetto allo stesso periodo del 2018, avendo come traino l’ulteriore calo delle quotazioni (-1,3% nel semestre).
Per la locazione abitativa, si nota una riduzione dei canoni medi (-1,4%), per una redditività lorda mediamente pari al 5,7%.
Quella a canone concordato è la tipologia contrattuale più scelta (metà delle stipule), seguita dal canone libero, 30%, e dal transitorio che, nel secondo semestre, sale al 13%.
In ambito non residenziale, nel primo semestre di quest’anno, a Roma è stata osservata una flessione del 18% per le compravendite di uffici. All’opposto, i negozi vedono una crescita dell’11% nel consuntivo semestrale.
I prezzi su base annua registrano un calo pari a -1%, ma il dato semestrale rivela una risalita (-0,1%).
I tempi di vendita e locazione sono sostanzialmente stazionari. Per i negozi, l’offerta sovrabbondante prevale nettamente sulla domanda d’acquisto, con valori che registrano un aumento solo al centro.
Le tempistiche necessarie alla vendita e alla locazione non sono variate di molto rispetto a precedenti rilevazioni, ma rimane la maggior difficoltà per le zone più periferiche.
In prospettiva
L’Osservatorio di Nomisma, come già avevo raccontato nel luglio scorso, prosegue nella disamina della relazione tra lo stato economico del Paese e il mercato immobiliare.
In particolare, a fronte del lavoro che svolgo quotidianamente, osservo che il tema della fragilità reddituale, in particolare di molti giovani e giovani-adulti, emerge come sintomo più rilevante della stagnazione in cui rischiamo di cadere.
Siamo in una fase molto favorevole per accedere ad un prestito per l’acquisto dell’abitazione, ma questo, chiaramente, non risulta essere sufficiente per far decollare in maniera definitiva ed assoluta il mercato.
I prezzi bassi favoriscono le transazioni, ma c’è (probabilmente in crescita) una fetta della popolazione che, per la fragilità di cui sopra, non dispone né di liquidità propria, né riesce ad accedere al mutuo, e quindi ripiega sulla locazione, anche laddove preferirebbe maggiore stabilità.
I segnali di crescita che, nonostante le problematiche di sistema, il mercato vive da alcuni anni, necessitano comunque di attenzione, affinchè non sfocino di nuovo in debolezze.
Nei prossimi giorni, Agenzia delle Entrate ed Istat forniranno i nuovi dati sulle compravendite e sui prezzi delle abitazioni: sarà l’occasione per offrirti di nuovo un aggiornamento della situazione.
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